ANNEXE : Conséquences démographiques du PLU de Sceaux

Le but de la présente annexe est d’estimer l’augmentation de surface constructible qui découle du nouveau Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Sceaux et par voie de conséquence l’augmentation de population qui en résulte. On prendra pour base le règlement du POS 2008 pour le comparer au règlement du PLU 2010.

 

Les chiffres donnés dans ce rapport sont obtenus à partir des plans scannés des zones de Sceaux provenant du site de la mairie, que ce soit pour le POS 2008 ou le PLU 2010. On peut estimer que nos calculs ont au plus une marge d’erreur de 5%. Cette étude, menée que sur la base des zones PLU UC, permet d’avoir une bonne idée de l’ordre de grandeur du potentiel minimum d’augmentation de population à Sceaux rendue possible par les nouvelles règles du PLU.

 

Le nombre actuel de Scéens est d’environ 20 000 habitants. Avec le nouveau PLU, de nouvelles possibilités de construction sont offertes, en particulier dans la zone C. Pour évaluer ce potentiel d’augmentation de la population, nous sommes partis de l’hypothèse que les habitants actuels ou à venir utiliseraient les terrains constructibles au mieux de leurs intérêts. Dans un premier temps, l’on va évaluer le potentiel Y de surface hors œuvre nette (SHON) pour 2008 », secteurs par secteurs, correspondants au potentiel constructible avec le POS 2008 ; puis, dans un deuxième temps, le même potentiel X en 2010 avec le PLU 2010.

 

Le chiffre Y résulte du coefficient d’occupation des sols (COS) multiplié par la superficie des terrains constructibles en 2008. À quelques détails techniques près, il s’agit de la surface hors œuvre nette (SHON) des bâtiments construits.

 

Le chiffre X est plus difficile à évaluer, car le nouveau PLU a redécoupé la zone UC en secteurs et permis plusieurs niveaux de construction, voire des ¾ de niveaux. Comme cela se fait dans d’autres municipalités, nous avons donc introduit un COS équivalent que nous définissons simplement comme la SHON permise par les différents niveaux de construction, divisée par la surface au sol. Ainsi, le COS équivalent multiplié par la surface du terrain redonne la SHON.

 

Pour avoir une notion du potentiel d’augmentation de population, nous allons réaliser deux types de calcul.

 

Le premier (Tableau I), tiendra compte de la limitation de COS apporté par l’article UC 14 2).

 

Le deuxième (Tableau II)n’en tient pas compte, sachant que d’après UC 14 3) ou 4) de nombreux cas, faciles à remplir, prévoit cette absence de limitation, qui se cumule avec l’absence de contrainte de bande de constructibilité (définition p. 38 du règlement) pour les « constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif existants à la date d’approbation du PLU », définition beaucoup trop vague et au large spectre (la simple mention « 30% de logements aidés » étant suffisante !). La SHON autorisée dépend alors du coefficient d’emprise au sol (CES) qui se situe dans une fourchette de 40 à 50%, en fonction de la qualité environnementale de la construction. Compte tenu de l’intérêt évident des propriétaires à utiliser au mieux leur terrain, nous avons choisi l’hypothèse haute dans notre évaluation.

 

Le nouveau PLU permet aussi (sous certaines conditions environnementales) de construire un dernier niveau de superficie égale à 75% du niveau précédent, comme mentionné ci-dessus.

Hypothèses

Dans les deux tableaux suivants (I et II), certaines surfaces ont été exclues 

 

  • Les surfaces de voiries n’ont pas été inclues, puisque non pertinentes pour l’étude ;

  • Les surfaces concernant des entités peu susceptibles d’être utilisées pour une création de SHON d’habitat comme : la piscine (hors tennis, 4 794 m2), le lycée Florian (10 731 m2), les terrains Marie-Curie et IUT à l’ouest de l’avenue Cauchy (30 450 m2), la surface de Lakanal (97 850 m2 ; dans ce cas précis, il faudrait avoir la connaissance de l’avenir de ce terrain ;

      

La présente étude a détaillé les secteurs de la zone C, affectés par le nouveau PLU, en a, b, c, d en fonction des hauteurs. Les SHON, comme les surfaces, ont pour unités le m².

 

Pour le tableau II, on a utilisé le COS équivalent, où les limitations sont fournies par le CES et les hauteurs.

  • Secteur a :

    hauteur maximum de 18 m (avec la réserve environnementale mentionnée ci-dessus), ce qui permet de construire 5,75 niveaux (à raison de 3m de hauteur par niveau). En partant de l’hypothèse d’un CES de 50% = 0,5, on trouve ainsi un COS équivalent de 0,5 x 5,75 = 2,875. Le tableau joint montre comment le calcul peut s’effectuer sur ce secteur et les autres par le même genre de calcul ;

  • Secteur b : quasiment identique au secteur a, la hauteur maximum étant de 18,5m ;

  • Secteur c : la hauteur maximum est de 21,5 m, d’où un COS équivalent de 0,5 x 6,75=3,375 (pour 7 niveaux) ;

  • Secteur d : la hauteur maximum est cette fois-ci de 27m, d’où un COS équivalent de 4,5 (pour 9 niveaux).

Résultats

Tableau I : avec limitation par le COS

Secteurs UC PLU en m²

Origine POS

Superficie

COS 2008

SHON 2008

COS 2010

SHON 2010

Delta surface
en m²

a

 

UEa1

37 138

0,5

18 569

1,44

53 478

 

139 794

UEd

19 063

0,5

9 532

1,44

27 451

 

 

UDa

13 975

0,7

9 783

1,44

20 124

 

 

Autres

69 619

1,0

69 619

1,44

100 251

 

Sous total

139 794

 

107 502

 

201 304

 

b

 

UEa1

11 913

0,5

5 956

1,44

17 154

 

369 963

UEd

4 413

0,5

2 206

1,44

6 354

 

 

UDa

155 694

0,7

108 986

1,44

224 199

 

 

UM

16 538

0

0

1,44

23 814

 

 

Autres

181 406

1,0

181 406

1,44

261 225

 

Sous total

369 963

 

298 554

 

532 746

 

c

29 356

Autres

29 356

1,0

29 356

1,44

42 273

 

Sous total

29 356

 

29 356

 

42 273

 

d

11 269

 

11 269

1,0

11 269

1,44

16 227

 

Sous total

11 269

 

11 269

 

16 227

 

 

Total a+b+c+d

550 382

 

 

 

 

 

 

TOTAUX

 

446 681

 

792 550

345 869

Augmentation de la population

43,25%

 

 

 

8 647

Tableau II : sans limitation par le COS, avec un COS équivalent

Secteurs UC PLU en m²

Origine POS

Superficie

COS 2008

SHON 2008

COS 2010

SHON 2010

Delta surface
en m²

a

 

UEa1

37 138

0,5

18 569

1,44

53 478

 

139 794

UEd

19 063

0,5

9 532

1,44

27 451

 

 

UDa

13 975

0,7

9 783

1,44

20 124

 

 

Autres

69 619

1,0

69 619

1,44

100 251

 

Sous total

139 794

 

107 502

 

201 304

 

b

 

UEa1

11 913

0,5

5 956

1,44

17 154

 

369 963

UEd

4 413

0,5

2 206

1,44

6 354

 

 

UDa

155 694

0,7

108 986

1,44

224 199

 

 

UM

16 538

0

0

1,44

23 814

 

 

Autres

181 406

1,0

181 406

1,44

261 225

 

Sous total

369 963

 

298 554

 

532 746

 

c

29 356

Autres

29 356

1,0

29 356

1,44

42 273

 

Sous total

29 356

 

29 356

 

42 273

 

d

11 269

 

11 269

1,0

11 269

1,44

16 227

 

Sous total

11 269

 

11 269

 

16 227

 

 

Total a+b+c+d

550 382

 

 

 

 

 

 

TOTAUX

 

446 681

 

792 550

345 869

Augmentation de la population

43,25%

 

 

 

8 647

Le potentiel d’accroissement de SHON pour la zone C sont minimisés dans le tableau I : augmentation de 345 869 m².

 

Le tableau II donne un accroissement de 1 168 662 m².

 

Notons que, dans les 2 cas, ces chiffres sont minimisés car :

  • Dans le cas des périmètres de projet, la plupart passe de 0 m² au potentiel maximum à bâtir (ex : Place de Gaulle en UAa; Albert 1er en UCa) alors que dans l’étude présente l’on a seulement estimé l’écart entre deux potentiels à bâtir (maximum) pour les seules zones UC du PLU (entre POS et PLU) ;

  • Les modifications des règles en UA et UE du PLU, dont les conséquences sont plus difficiles à calculer, sont à chiffrer ;

  • Les zones UPM ne sont pas prises en compte ;

  • On a supposé 

    que les zones, maintenant classées UC, sont au maximum du potentiel de constructibilité de l’ancien POS, se qui est évidemment inexact

Si l’on se réfère aux chiffres INSEE sur des enquêtes logement en 2006, on retrouve les moyennes suivantes sur l’occupation en m² selon les types de logements (résidences principales en France métropolitaine) :

  • Surface moyenne :    40 m²

  • Logement individuel   44 m²

  • Logement collectif :    33 m²

Ces chiffres sont repris dans l’ouvrage suivant : Alain Jacquot, « La crise du logement résulte-t-elle d’une offre quantitativement insuffisante ? », dans Jacques Mistral et Valérie Plagnol, Loger les classes moyennes, Paris, La Documentation française, 2008, p.88.

 

Dans l’hypothèse qui minimise l’augmentation de SHON, la population de Sceaux ne devrait progresser « que » de : 345 869/40, soit de 8 647 personnes, ce qui correspond àune augmentation minimale de + 43, 25%.

 

Cependant, le sous-article 3 de l’article UC.14 laisse la porte ouverte à des abus potentiels pour contourner cette hypothèse.

 

Avec le tableau II, on obtient une progression de 29 217 personnes, ce qui correspond à une augmentation de + 146%.

Conclusion

 

L’estimation d’augmentation potentielle de 8647 personnes résultant du tableau I est un minimum. Compte-tenu des hypothèses, une estimation de 10.000 personnes est plus vraisemblable.

 

 

 

Et ce, sans tenir compte des possibilités supplémentaires découlant de l’interprétation qui sera donnée aux activités dites « d’intérêt public » existant à la date de publication du PLU qui conduisent à un chiffre bien supérieur.

 

Sources du rapport

- POS de 2008 (service d’urbanisme de la ville de Sceaux) ;

- PLU voté par le Conseil municipal du 6 octobre 2010 ;

- Voir notamment dans le règlement du PLU :

  • P. 29, règle UC 9.1 pour le CES ;
  • p. 30, règle UC 10.1 pour les hauteurs permises secteur par secteur ;
  • p. 38, article UC 14.

 

- INSEE, chiffres 2006 sur le logement, résidences principales en France métropolitaine.