Annexe : étude détaillée sur cette procédure de modification simplifiée du PLU

Cette modification du PLU sur l’article 8 du règlement du PLU a, entre autres, comme conséquence que la règle de distance de l’article 8 ne s’applique pas entre des bâtiments hauts (avec ou sans baies) situés sur un terrain soumis à un Plan Masse.

 

Car tant l’article UA8 que l’article UC8 fixe la distance minimum séparant deux constructions non contiguës sur le même terrain.

 

La formule est différente selon que l’une au moins des façades comporte une ou plusieurs baies ou non, la formule est une fonction de la hauteur de façade la plus haute. Plus la plus haute des façades est haute, plus la distance minimum est grande.  

 

Ou dit différemment, si l’on considère un terrain soumis à un Plan Masse et sur lequel il y a déjà un bâtiment construit, toute nouvelle construction sur ce terrain soumis à Plan Masse est limitée dans sa hauteur si on veut trop la rapprocher de la construction déjà existante. C’est ce qui résulte de l’application du PLU version 06/10/2010.

 

La modification des articles UA8 et UC8 consiste - dans le cas d’un terrain soumis à Plan Masse - à dispenser les nouvelles constructions de l’application de la règle d’espacement des différentes constructions sur un même terrain, que ce soit UA8 si le terrain du Plan Masse est en zone UA ou UC8 si le terrain du Plan Masse est en zone UC.

 

Donc, la modification du PLU soumise à observation par procédure simplifiée du 22 août au 22 septembre 2011 par la Mairie est substantielle. Elle concerne :

 

  • 3 terrains en zone UA : Robinson, avenue de la Gare, Mairie;

 

  • 3 terrains en zone UC : Jean Monnet, Pépinières, résidence des Bas Coudrais

 

Le PLU, voté le 06/10/2010 après enquête publique, contient déjà tout ce qu’il faut dans Ux10, Ux6, Ux7, Ux9 (où x est A ou C selon la zone concernée) pour ne pas appliquer les règles générales UA ou UC aux terrains soumis à Plan Masse.

 

La modification soumise concernant UA8 et UC8 va ainsi permettre à la commune de s’affranchir, sur un même terrain possédant un plan masse, de toute règle de hauteur associée à une distance entre bâtiment (ou vice-versa).

 

On ne tient plus compte du ressenti des habitants qui verront de leurs fenêtres un bâtiment bien haut et trop proche du leur, à l’ère où l’on démoli et reconstruit pour le bien-être des habitants !  

 

Et, l’impact visuel n’est pas plus pris en compte, tant pour les terrains qui sont adjacents à chaque plan masse que pour les utilisateurs des voies qui sont autour du terrain avec plan masse.

 

  • Exemple du Plan masse de la faculté Jean Monnet

  

Prenons l’exemple de la faculté Jean Monnet (en zone UC), qui possède un plan masse (PM3).

 

La distance (mesurée perpendiculairement en tous points des façades) entre le bâtiment C de la faculté (à l’est de la partie de terrain où un projet de construction existe) et la limite de la partie de terrain constructible est environ de d= 8,5m.

 

Dans notre cas, le bâtiment C (R+2 soit 8,4m à 9m) comporte des baies.

 

Donc, que les nouveaux bâtiments aient ou pas des baies, la règle est :

 

  • dans le PLU version 06/10/2010 : la hauteur maximum du nouveau bâtiment, en limite de zone constructible, ne peut dépasser sa distance au bâtiment C soit H max=d (8,4m à 9m). Ainsi, le nouveau bâtiment ne peut être plus haut que le bâtiment C existant. Le Plan Masse du PLU version 06/10/2010 a bien l’air d’avoir été dessiné dans cet esprit. Mais évidemment si la nouvelle construction devait être plus haute, elle serait non conforme au PLU version 06/10/2011.

 

  • dans le PLU modifié dans les articles UA8 et UC8 : la hauteur de la nouvelle construction ne rentre plus dans une formule de distance minimum entre constructions. Cette nouvelle construction peut être plus haute que le bâtiment C existant tout en étant conforme au PLU modifié (la limite étant celle de la hauteur inscrite dans la zone constructible du PM3 de la faculté).

 

Note sur les hauteurs inscrites du PM3 version 06/10/2011 :

  • Bâtiment C : NGF = 93,5 (correspond à la hauteur du haut du bâtiment R+2 existant)
  • Limite de la hauteur en zone constructible du PM3 : NGF = 99.

Ainsi, toutes constructions pourraient avoir une hauteur dépassant de 5,5m celle du bâtiment C de la faculté ; soit une augmentation possible de hauteur 64,7% = 5,5/8,5. Le nombre de niveau possible correspond alors à R+4. Ce pourrait même, comme ici avec un terrain en pente, éventuellement impliquer un niveau de plus, car la mesure de la hauteur se fait au milieu de la façade du bâtiment 

  

La règle du lien étroit, entre hauteurs maximales des bâtiments à construire et distances minimales entre eux sur un même terrain, ayant disparu avec la modification, cela s’applique aussi pour tous bâtiments construits sur la zone constructible d’un plan masse.


Conclusion

 

Cette modification simplifiée rendrait possible à la fois des hauteurs plus importantes ET des rapprochements des différentes constructions sur un même terrain soumis à Plan Masse.

 

Dans l’exemple de la Faculté Jean Monnet, on voit que l’impact est significatif : 2 niveaux supplémentaires (voire plus) ou + 5,5 m de hauteur (en milieu de façade) pour toute nouvelle construction. Ce qui donnerait en vis-à-vis, à l’intérieur du terrain de la Faculté, deux façades avec baies : l’une existante d’environ 9m de haut et une nouvelle possible d’environ 15m de haut (voire 18 m). Et elles seraient à environ 9 m l’une de l’autre.

 

En aucun cas il ne s’agit d’une simple modification matérielle comme précisée dans le titre et le texte de la modification. Si la modification est maintenue, elle doit faire l’objet d’une procédure complète de modification du PLU et non d’une procédure simplifiée, avec une enquête publique réalisée hors période de vacances.

 

 

Le raisonnement est le même que ce soit en zone UA ou UC. La procédure actuelle simplifiée ne nous parait pas respecter le Code de l’urbanisme.

 

C’est pourquoi nous avons déposé un recours au Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise.

 

 

 

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